Рынок аренды: от проблем к развитию

Так уж исторически сложилось, что россияне стремятся приобрести собственное жилье, рассматривая наем лишь как временное решение. Однако в текущей ситуации – рост цен, дорогая ипотека, нестабильность доходов – на первый план снова выходит аренда. Рассказываем, как государство помогает этому сегменту, а также как меняются цены и предложение в России в целом и Санкт-Петербурге в частности.

Улучшения по плану

Недавно президент России Владимир Путин поручил кабмину совместно с комиссией Госсовета разработать план по улучшению рынка аренды жилья. Цели инициативы – помочь людям решить жилищный вопрос, создать новые инвестиционные проекты и упростить взаимодействие между участниками рынка.

Сроки на исполнение чиновникам даны самые сжатые – до 15 июня текущего года. BN.ru выяснил, какие именно меры предположительно войдут в план.

• Стимулирование инвесторов на строительство доходных домов. В XIX – начале XX века доходные дома были визитной карточкой крупных городов: в Санкт-Петербурге их доля составляла порядка 80% от всех жилых построек, в Москве – 40%. Квартирный вопрос тогда решался именно с помощью «доходников», финансируемых паевыми фондами. Сейчас подобной недвижимости практически нет, а коммерческий арендный бизнес представлен исключительно апартаментами, доля которых отнюдь невелика (в конце 2024 года на первичном рынке Северной и Белокаменной столиц их было 17% и 9% соответственно).
• Развитие долгосрочной аренды с государственными гарантиями. Это означает возможность снять квартиру на длительный срок по стабильной цене. Многие наниматели сталкиваются с внезапным повышением арендной платы или требованием покинуть квартиру. Теперь условия договоров будут зафиксированы, что поможет избежать неприятных сюрпризов.
• Регулирование прав арендаторов и арендодателей. Имеется в виду защита интересов обоих участников сделки, что поможет сохранить баланс спроса и предложения.
• Льготы для определенных категорий арендаторов. Родителям с детьми, например, предложат определенные привилегии при съеме жилья в районах с новыми школами и садиками, что станет поддержкой для семейного бюджета.
• Введение государственной страховки от повреждения имущества для пенсионеров, сдающих квартиры. Это снижает риски пожилых рантье и способствует удержанию цен на доступном уровне.
• Освобождение застройщиков от дополнительных региональных требований, не закрепленных в федеральном законодательстве. Данная мера должна снизить административные барьеры на местах и ускорить строительство арендных объектов.
• Установление стандартов качества арендного жилья. Предполагается, что рентная недвижимость будет адаптирована к самым разным потребностям: наниматели смогут выбрать как компактную студию, так и семейную квартиру с несколькими спальнями.

Новый план направлен на серьезное увеличение количества квартир для аренды, особенно в больших городах. По оценкам экспертов, в ближайшие три года предложение может вырасти на 20–25%. Это не только поможет населению, но и привлечет больше денег в строительство новых домов, а заодно выведет сегмент аренды из тени.

Ситуация с ценами

Развитие рынка – дело хорошее, но пока мы имеем, что имеем. Так, цены в сегменте аренды в целом по стране далеки от стабильности. Вплоть до сентября 2024-го ставки долгосрочного найма неуклонно повышались, достигнув ценовых рекордов. А теперь они падают уже восемь месяцев подряд.

Сильнее всего досталось Москве: за это время съемные квартиры подешевели почти на четверть. В других городах-миллионниках динамика тоже отрицательная, и Петербург не исключение. По данным Центра аналитики «Бюллетеня недвижимости», с января 2025-го наем жилья в Северной столице подешевел на 6–8%.

Однако начиная с мая рынок подошел к точке подъема: аренда в городе на Неве снова стала дорожать (такой же тренд наблюдается и в Москве, в других регионах пока изменений нет). За последний месяц средняя цена за студию или однокомнатную квартиру выросла почти на 2% и теперь составляет 35,5 тыс. рублей в месяц. Двухкомнатные квартиры стали котироваться на 3,1% дороже, в среднем это 51,7 тыс. рублей. Трехкомнатные подорожали на 2,1% и сдаются теперь за 65,3 тыс. И только аренда комнат почти не изменилась – около 16,1 тыс.

Тренд на подорожание может заметно усилиться летом, когда спрос на аренду традиционно растет. Эксперты предполагают, что в высокий сезон цены могут подняться на 12–15%. Однако вполне возможно, что осенью все вернется на круги своя и вновь настанет «эпоха арендаторов», о которой аналитики твердили в последнее время.

Структура предложения

Что касается предложения арендного жилья, то практически во всех регионах за год оно значительно выросло. Согласно отчету «Дом.рф», в Москве рост составил 85%, в Петербурге 60%, в других городах-миллионниках в среднем 105%, в крупных городах 68%, в средних и небольших городах 78% (данные за апрель 2025 года).

Однако если рассматривать ситуацию не год к году, а конкретно с начала 2025-го, то начинаются разброс и шатания. Где-то предложение растет, где-то снижается. А в Петербурге случай совершенно особенный: по данным Центра аналитики «Бюллетеня недвижимости», в период с января по май количество лотов схлопнулось с 8,5 тысячи до 5,5 тысячи! При этом не исключено, что за счет увеличения спроса предложение продолжит сжиматься: цифры могут дойти до 10–15% в месяц.

Это, впрочем, только прогнозы. А пока вернемся к текущему положению дел с арендой в Северной столице. По традиции больше всего внаем предлагается студий и однокомнатных квартир – сейчас это 55,3% всех объявлений. Двушки занимают 23,9% рынка, трешки – 12,6%. Меньше всего сдается комнат – 5,2%, а также квартир с четырьмя и более комнатами – около 3% предложения.

Если проанализировать прайс по конкретным типам сдаваемого жилья, то картина такая.

• Львиную долю комнат арендуют за 14–16 тыс. и 16–18 тыс. рублей в месяц. Это 30,6% и 23,8% предложения соответственно.
• Студии и однушки чаще всего сдают за 28 тыс. и меньше, 28–31 тыс. и от 43 тыс. рублей. Доли составляют 22,7%, 19,6% и 20,2% от общего числа таких квартир.
• С двухкомнатными квартирами интересная крайность: чаще всего их снимают либо дешевле 40 тыс. рублей – 21,5%, либо дороже 65 тыс. – 18,6%.
• Трехкомнатное жилье показывает примерно ту же тенденцию: их берут либо менее чем за 50 тыс. – 26,6%, либо за 80–90 тыс. рублей – это 21,7% от всех таких квартир.

Рейтинги районов – лидеров предложений по аренде жилья год от года особо не меняются. По итогам мая 2025-го первое место вновь занял Приморский район, составив 19,8% от всего рынка. За ним следуют Выборгский, Красносельский, Невский и Московский районы с долями 12%, 9,7%, 9,7% и 9%. Меньше всего жилья сдается в Адмиралтейском, Фрунзенском и Кировском районах – всего 2,7%, 3,5% и 3,7%.

Накладнее всего снимать квартиру в центре города – Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах. Здесь студии и однокомнатные квартиры стоят от 48,7 до 60,7 тыс., двухкомнатные – от 72,3 до 81 тыс., а трехкомнатные – от 91,2 до 113,4 тыс. рублей ежемесячно.

Самые недорогие квартиры можно найти в Красногвардейском районе: студия или однушка обойдется в 28,4 тыс., двушка – в 42,4 тыс., а трешка – в 51,8 тыс. рублей в месяц. Второе и третье места по дешевизне занимают Пушкинский и Красносельский районы.

Сезон только начался, поэтому летнее подорожание ощущается еще слабо. Если вы нуждаетесь в съемной квартире и не хотите переплачивать, похоже, есть только два варианта: либо ускориться сейчас, либо ждать осени.

16.06.2025 08:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от Freepik